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宫商角徵羽,新期望长三角抢地 刘永好发力地产后半场-雷火电竞2

admin 雷火竞猜 2019-06-24 260 0

    “从前没重视过新期望,本年几回遇到,拿地很勇敢,地价都挺高,能看出来是势在必得,拼了100多轮也要拿下来。”一位Top20房企出资部中层泄漏,本年上半年,来自四川的新期望地产在长三角土地商场体现反常活泼。

  新期望地产是我国“饲料大王”刘永好操控下新期望集团的房地产板块,新期望集团事务包含农牧与食物、化工与资源、房地产、金融出资四大板块。

  2018年3月,新期望集团将房地产事务剥离兼并报表规划。一方面,其公司主业向农牧与食物主业聚集,另一方面,这也意味着新期望地产的开展愈加独立。

  在本年“两会”期间,刘永好曾泄漏,上一年集团1300多亿元的营收,地产板块占比相当于一个零头。

  阅历了十几年的缓慢增加后,新期望地产的进击之路悄然打开。

  曩昔5年,新期望地产品尝了5年规划增加20倍的甜头,这家公司还提出了“2019年出售方针500亿、未来三年冲击千亿”的方案。

  但新期望地产回复经济观察报:“新期望地产没有肯定的出售使命,没有拟定过500亿出售方针时刻点,没有所谓‘三年冲刺千亿方针’的方案。”

  进击之路还体现在土地商场上,这家从前偏居一隅的房企近年来走出四川,在杭州、姑苏、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等地连续拿地。到6月中旬,已在温州、杭州等四个城市拿下5幅地块,耗资150.52亿元,占其2018年出售额近一半。

大举拿地

  新期望地产本年在揭露商场获取的榜首幅土地是在其重仓地温州,3月15日,以21.02亿总价、1.2万元/平方米楼面价竞得浙江温州瑞安一宗商住地,溢价率3.1%;4月26日,通过140轮竞价,以上限价格29.26亿元竞得温州一地块,楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%。

  除了温州,新期望地产还在杭州和南京一日获取两幅土地,合计耗资88亿元。3月29日,新期望在拼抢120轮后竞得南京栖霞区一宗土地,总价53.2亿元,楼面价22628元/平方米,溢价率为28.8%,这也是新期望初次进入南京商场。同日,新期望在杭州通过166轮的剧烈竞价,以34.6亿元总价拿下余杭一块土地,楼面价21008元/平方米,溢价率31.3%。

  本年上半年溢价率最高的一块土地来自大连,5月15日,通过200轮竞价,新期望地产以总价12.46亿元、溢价率49%夺得大连一地块。

  新期望地产回复的数据显现,到6月中旬,新期望地产拿下5幅地块,总成交面积约95.07万平方米,合计耗资150.52亿元,均匀楼面价15833元。

  新期望大举拿地的机遇是在本年上半年土地商场较为炽热之际,竞赛剧烈,所获取地块往往是通过了数百轮竞价,显现了拿地决计。

  其在土地商场的高调,并非始于本年。自2016年开端,新期望就逐渐增加了拿地数量。

  尽管背靠新期望集团这座闻名民营企业,但因为并非集团主业且未上市,多年来新期望地产十分低沉,外界鲜少知悉其详细数据。5月底,新期望地产在上交所请求揭露发行的一笔17亿元公司债券状况更新为“已反应”,正因为此,发布了一份长达200多页的债券征集说明书,新期望地产的开展进程和最近三年的财务数据也得以一起揭露。

  依据这份债券征集说明书,2016年-2018年,新期望地产的拿地数量分别是5宗、13宗和20宗,权益后的新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。到2018年末,总土地储备为691.75万平方米。

  现在新期望地产深耕的城市包含成都、杭州、姑苏、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等,以二线城市为主,一半坐落长三角。

  温州是新期望现已布局6年的城市,也是其在大本营四川之外要点布局的一个新城市。依据债券征集说明书,曩昔三年新期望地产在温州的出售额分别是 78.3亿元、70.69亿元以及104.2亿元,均排名集团榜首。

  一位了解新期望地产的温州署理公司负责人对经济观察报表明,新期望进入温州今后开发了几个大盘,包含立体城、白麓城等,2016年白麓城单盘出售额为75亿元,也是浙江省单盘销冠。

  “新期望作为外来的一个大公司,资金量足够,是它前两年在温州风生水起的一个重要原因。前几年进温州的大公司不多,温州本土房企资金实力比不上新期望,所以他拿下了好几块大体量、高总价的地。”该署理负责人表明,近几年温州房地产商场竞赛剧烈,许多大牌房企进入,新期望的气势渐弱,在温州想要深耕需求支付更高的本钱

  需求安稳的长三角商场是新期望规划翻倍路上的功臣。新期望2016年才进入宁波,但宁波公司2018年的出售额已高达73.65元,排名集团第二。

  关于大举拿地一事,新期望地产回应,近五年来,新期望地产坚持每年新进1-2个城市的有序节奏,要点重视省会城市和热门城市,经内部计算,出资部分报告超100块土地,公司才会慎重地拍下1块,拿地金额操控在出售回款的60%以内。拿地战略是避开商场高位,不拿高价地王,偏僻的地坚决不拿,三四五线城市不考虑,“到现在为止新期望地产从未呈现过项目亏本的状况”。

规划翻倍

  新期望地产成立于1997年,起步较早,但此前一向开展较慢。

  刘永好在2018年的一次揭露讲演中从前承认过新期望做地产的优势,以及没有做大做强的原因。“咱们(地产公司)大约有两三百人,土地是以养猪场发生的成交,假如要改动的话,就必须改动成开发地产,你要么交给政府,要么自己去盖,那土地本钱极低。第二,需求钱,咱们集团品牌好,要钱不太难。第三,要规划有规划公司,要修建有修建公司,要出售有出售公司,要啥有啥。但这帮人呢,没有太多的发表认识,也没有好的机制。导致的结果是咱们很早就做地产,一向做得不够好,每年大约二三十个亿。”

  在咨询公司的提示下,刘永好认识到养了两三百人,干了十几年,地产每年才二三十个亿是“亏大了”。他以为这需求机制的改动。

  2014年,刘永好亲身点名80后管培生张明贵担任地产总裁。此外,新期望地产的另一位关键人物是刘永好的女儿刘畅,她在新期望地产担任董事。

  依照刘永好的说法,张明贵定下了一个方针:三年时刻让地产公司规划每年翻一番,不然随时下台。

  机制改动今后,功率也在进步。刘永好在那次讲演中泄漏:“从前咱们一个土地从拿地到开发完,三年五年八年都有。现在,拿到地的当天,图纸就悉数都出了,报建什么的就都弄好了,榜首个月就能够开工。第三个月咱们样板间就能够摆出来,六个月,咱们把出售手续悉数办完。第九个月赚的钱就把一切出资收回来,现金流为正。半年现金流为正,真是做到了,并且肯定确保质量,绝不偷工减料。”

  张明贵掌握今后,规划停滞不前十几年的新期望地产的确开端了规划迸发之路。2013年新期望地产的规划才20亿元,但依据上交所发表的数据,曩昔三年新期望的出售额分别为145亿元、171亿元和316.63亿元。

  与此一起,2016-2018年,新期望地产的兼并口径经营收入分别为51.57亿元、60.69亿元及152.43亿元;归归于母公司一切者的净利润分别为6.19亿元、8.11亿元及18.19亿元。

  规划增加也随同杠杆的加大。2016年、2017年及2018年,新期望地产负债总额分别为 267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元,呈持续增加趋势;资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%,扣除预收账款后的资产负债率分别为52.30%、51.12%、50.94%。

  此外,因为大举拿地、土地开销较大,2016年、2017年及2018年,新期望经营活动发生的现金流量净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

  关于负债和现金流的疑问,新期望地产方面称,职业内典型房企的负债率根本都在80%以上,新期望地产现在负债率76%左右,一起扣除预收仅50%多一点,在房地产企业中算是比较低的,且负债率还呈逐年下降态势:“足以显现咱们本身的造血才能在增强,负债依赖度在下降。”

  新期望地产方面还表明,除了通过多种外部融资途径进行融资,新期望地产自有资金也较为足够,2018年出售率超越100%,持有现金118.3亿元,同比增加134.5%;现金流量表“出售产品、供给劳务收到的现金”同比增加了75.12%,而前一年的增量仅为19.44%。

  通过几年的规划迸发,现在新期望在土地商场的体现也让人不得不想象,它是否要继续大规划扩张。据悉,新期望地产2019年的出售方针为500亿元,并方案未来三年冲击千亿。

  新期望地产方面则否认了这一方案。关于规划扩张一说,其回应称,新期望集团是一家以农业和食物为中心主业的工业集团,其主业十分杰出,地产板块是作为集团的一个弥补工业,所以“小而美”的定位决议了新期望不会把地产规划做得特别大,但房企相同需求开展和生长,所以新期望地产争夺未来能够成为一家规划在可控规划内是适度的、健康的、合理的中型房企。

  “千亿以上才叫做规划房企,新期望仅归于中型房企。新期望地产的开展方针,跟其他房企的逻辑不一样。假如规划不能掩盖危险,那就不会挑选某个规划。”新期望地产方面表明。

(责任编辑:DF406)

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